主持人
感謝您收聽今天給我你的難題節目，很多人在開店的時候找到了中意的地方，就匆匆簽約。就像深怕意中人被別人搶走了一樣，可是現在隨著全球性的經濟不景氣，生意難做了，要賣店走人才恍然發現自己被房東五花大綁捆得牢牢的。想走也走不掉了。今天給我你的難題將關注租約帶給您的煩惱。汪律師在新西蘭如果想作生意要簽約，有一個草約有一個正式的條約，簽訂這兩份條約的時候應該注意些什麼？

汪律師
基本上從我們律師的角度來看，沒有一份合約是草約。每一份合約都是一簽就有法律的效應。唯一我們可以說一個意向的合約，一開始你簽的是一個意向的合約。你先表示了你有這方面的意向，你出了一些條件，房東同意了你的條件，或是房東出了一些條件你同意了房東的條件。一旦簽下了這個意向的合約，我們英文叫做agreement to lease這時候你的法律的責任就已經開始了，所以也不能算是一個草約。一旦開始之後這個合約履行的方式，就包括你付訂金，把你的店裝潢好開始做生意，或著是開始配合房東作一些準備動作。

汪律師
可是其中一個很重要的基本動作，也是很多簽了agreement to lease的店主不了解的地方，就是這個agreement to lease裡頭有一個標準的條款，就是在你的簽約之後你必須要正式的自費的簽訂一個標準的完整的整份的deed of lease， 這個deed of lease就是一個充滿了所有的商業租約的遊戲規則的一個正式的法律文件。所以你會看到你簽的這個意向合約比較簡短四五頁而已，可是正式的deed of lease卻超過十頁，這個原因是因為意向合約主要是談妥一些基本的條件，其他的重要的條件或是其他的標準條件，在這個意向合約說我們這一份意向合約是到時候會用一份正式的第幾個版本的租約來完成。通常的標準版本也是跟我們其他紐西蘭其他的文件一樣都是由奧克蘭律師公會來準備。

主持人
所以意向合約是把你想要租這個房子，租約的基本的條件固定下來，而詳細的條款究竟又適用於怎麼樣的法律？是通過正式的合約來進行規定的？在這份正式的合約簽訂的過程中，簽約人特別應該注意那些問題？

汪律師
要注意的東西，其實從房東跟房客的角度都是不一樣的。基本上你就是要去注意，你希望跟另外一方建立一個什麼樣的法律關係，所以你要從你自己的需求的角度還有你的要求來看，譬如你的需求是希望有一個店，你準備要花二十幾萬來裝修，你希望是一個長期的安排，你希望是一個不要有變動的安排，你希望是一個最好不要有太多的衍生的費用的安排。所以你可能希望一次就簽十年，十年好好做了把你還本了再續約或是這個時候再作別的安排。

汪律師
而有一些人他的需求可能是只希望租一個暫時性的服裝店，在這邊先觀望一年經濟好一點可能再換到比較好的地點。完全是看你的需求而定。而從房東的角度也是從你的需求而定，你的需求當然就需要一個好的房客，一個固定會好好付房租的房客，而且希望付了仲介這次的費用以後不用每一兩年都再找一次房客，而且也希望如果你真的簽了一個很長的租約，這個房客會是一個拿得出錢來的人。所以從房東的角度你要看的是這個房客的財務狀況，他要的期限，還要看如果你有幾個房客都想要同時有意向，你要看那一個房客是比較可能會在你的店舖裡頭花錢，比較可能有一些搬不走的裝修也就比較有可能會好好的在這裡經營

主持人
好，下面從房客和房東不同的角度來看一看他們可能遇到的衝突，先看看房客的煩惱。首先為什麼我付了租金還不停的要收到房東的一些帳單？

汪律師
對，這個是商業租約的一個特色，商業租約的遊戲規則是這樣規定的。你除了談好的一年的租金是多少之外，所有商業租約上面的跟這個房產有關的所有的雜支費用，地稅，保險任何所有可能發生的維修費用除非是結構性的維修。這些都是由房東轉嫁給房客來承擔。

主持人
所以剛才汪律師提到的這些所謂的雜費還有這些雜稅，都是在合同就是正式條款裡面有明文規定的。

汪律師
對，明文的規定裡頭叫outgoing，這些outgoing就包括譬如兩個政府的地稅，水電，瓦斯，電話費internet垃圾的收理費，這些通常在很多城市都是包在地稅裡面，還有火災就是消防隊的費用，還有保險費的自付額，還有房東的保險費，還有所有任何譬如電動配備的服務保養費，還有任何房子修繕油漆或是任何修補的費用，廁所所發生的費用，花園景觀設計發生的費用，停車場的保養維修的費用，還有如果它是一整排的連體屋有的時候會有body corporate的費用。

主持人
物業管理費用

汪律師
這個物業管理公司的費用跟他另外請人來幫他收租的那種property manager又不一樣的費用，兩個費用都是要房客來負擔的。所以你如果是房客你就要小心，如果你的預算是算準了租金就是你最大的消費，而且你希望在租金之外能夠減少你其他的費用，這個時候你在簽約之前，你可能要在outgoing上跟房東做一個談判，是不是有一部分outgoing可以劃掉讓房東來承擔這些費用。

主持人
所以可以通過尊重合約的精神，如果你在簽訂這份合約之前，你已經跟房東達成這些協議。所以有一部分的費用是不需要房客來承擔的。

汪律師
特別是現在經濟不好，很多房東也會做一些退讓，為了要得到好的房客。所以你一定要記得在outgoing上做一些交涉。

主持人
所以第一點就是提醒聽眾朋友們，尤其是即將在新西蘭走入商人商業精英隊伍的這些做生意的要租房子的這些朋友們一定要注意，你最先注意的一點就是在簽訂這份合約的時候你的費用outgoing的問題，你要進行的花費這個不是一成不變的，你可以通過談判技巧或著通過你的律師幫助你進行交涉，而幫你省下每年都會支出的這筆費用。

汪律師
因為這些費用雖然有些是固定的，地稅保險，有些是未知數。特別是這些維修的費用，有時候有些商業房已經年久失修，所以真的花起錢來也是很驚人的。

主持人
而且剛才提到的一些雜費每年每月每日可能都會產生的。如果一旦在簽約之前你去掉了這個費用，可能會對於減輕你的壓力有著不小的作用。下面一個問題就是我們房東可以調租嗎？

汪律師
房東當然可以調租，如果不能調租就沒有人要當房東了。
主持人
我的意思是說如果我們租約未滿的時候房東可以通知我調租嗎？

汪律師
租約在這裡有幾個講究，在每一個商業的租約上都有標明租約是多少年的租約，然後之後有多少的續約權。除此之外它會標明什麼時候房東可以調租，有些租約是寫說每一次續約的時候可以調租，有的是寫每年可以調租，有的是寫每兩年可以調租。如果有兩年一調的而他之前的兩年沒有調，也許他就決定在第3年的時候跟你調。所以這些調租都是有可能根據合約來訂的。所以當然你作為房客你需要精明一點在談的時候，譬如你談的租約是在3年的死約加上3年的活約，這個時候你如果能夠談到要續約的時候才調租，那就可以保障自己3年都不會面對調租的壓力。

主持人
如果我被房東建議說我要調租了可以抗議嗎？我可以逃走嗎？我可以究竟怎麼做？

汪律師
譬如你是3年的合約，房東的調租是每年調，房東每年一調的時候他如果調的租金是你不滿意的或是你覺得偏高，這個時候在正式的租約的第二條有相關的規定，告訴你還有你的律師怎麼樣在28天內跟對方提出抗議調租的溝通。因為這個時間點非常重要，如果房東給你一個通知然後你28天內沒有做抗議的動作，即使你是氣個半死或是準備要逃走，這個時候你不但不能逃走。因為你的租約是3年而且你已經失去了抗議的時間的時效性，因為你必須要在28天之內提出反擊，提出反擊之後你可以請你的估價師或是請你的仲介，提出你認為這個租金最高應該只能調到多少的相關的證明，這個時候雙方都有估價的資料之後，估價師之間會再去做一個折衷跟討論。

主持人
所以剛才汪律師特別提醒聽眾朋友們，就是28天對於房客來講是至關重要的一個數字。在這個時間之內你可以提出抗議，而且你可以通過專業人士為你出具市場價格租金的評估來為你自己的權利據理力爭。還有如果雙方不能夠達成協議，那應該怎麼做？

汪律師
如果雙方不能夠達成協議的時候，這個時候在租約裡頭也有規定，兩方的估價師就需要再找一個估價師來做他們的仲裁，然後三個估價師在估價的專業的條件下來達成一個協議，而且這個協議就是最終的協議。可是一個很重要的東西要提醒大家就是如果你的租金本來是一年五萬，房東要求要漲到一年六萬，你認為最多只能漲到一年五萬四。這個時候在估價師吵來吵去準備報告打官司的時候，你還是需要開始付五萬四跟六萬之間的中點的租金。

汪律師
所以你不能等到官司結束了才調整你的租金，你要先開始付你跟他之間的中點。如果你認為現在不該漲，他認為要漲到六萬，你就是付五萬五，如果你認為最多只能漲到五萬四，他是六萬這個時候你就是付五萬七。之後做出來的結果多退少補。

主持人
所以剛才汪律師講到了規則的問題，怎麼樣來適用和操作法律的問題。目前伴隨著經濟越來越不景氣很多房客發現付租金越來越難了，為了減少費用作為房客可以搬到店裡去住嗎？

汪律師
基本上在一般的標準的商業租約裡頭有這一條，這一條就是講到說商業的用途是不能夠改變的，特別是不能夠改變成為住宅性的用途。如果有這樣的違背的狀況，這個時候就牽涉到租客的一個違規的一個狀況。

主持人
房東如果發現房客違約了，他們應該採取什麼樣的辦法來保護自己的權益？比如可不可以這樣，這個房子本來是商業用房，你搬到這裡住了之後，我可能要再收你的租金，作為住宅用房。

汪律師
基本上商業用房就是商業用房，所以你不能夠因為他多用來做住宅你再多加他錢。重點你就是要寫信讓他停止做這樣的動作。讓他有一些綜合性的雙用的商居兩用的，就比較不適用於我們講的這種租約。

主持人
還有一種情況，很多在路邊非常明顯的主路上的住宅性的用房，被當做了商業用房進行出租。房客在租房子的時候並沒有了解，自己所租這個房子不是商業用房。因為地理位置比較好靠近商業區認為就是一個商業用房，可是在租賃了之後會突然發現鄰居進行抱怨，然後又要申請resource consent就是去市政府申請證書才能夠進行商業目的。這筆費用究竟是由房東來承擔還是應該由房客來承擔？

汪律師
這是有兩面的，在關於這個問題的部分，如果你所出租的房子明明就是一個住宅區的自住房。可是因為它的地點比較合適，或著是它的潛力比較好。所以有人願意跟你租而且你也讓這個人租來作生意的用途。這個時候相關的這種改變住房變成商業用房的地方政府的規定，房東應該要進行了解，而且要提出相關的申請。讓這個房子能夠以商業租房的角度提供給房客。可是如果這個地方譬如你租給一個牙醫師，他希望開一個牙醫診所，這本來是一個房子。牙醫師願意開診所你就要跟政府申請resource consent來證明停車位不是問題，還有交通流量不會造成問題。

汪律師
相關的東西這是屋主的責任，因為市政府是面對屋主，他不是面對房客。可是你可以在租約裡頭把這個責任轉嫁給房客。就是我願意租給你做牙醫診所，可是你要把這些相關的東西做好，或著是我願意幫你申請因為我是屋主，可是你要負擔申請的費用。所以這些東西都是可以談的，就是你不能搞不清楚，可是你一旦申請好把他作為商業的用途之後，結果來幫你做生意的人，他不是要做牙醫而是要來開一個cafe，開一個cafe可能需要有一些更進一步的食品的標準或著是人流量的標準。這個時候相關的這種因為生意活動而產生的責任跟市政府的另外申請當然就是申請要來做生意的這個人要負擔的。

主持人
因為與房東當初承諾你的權利是不一樣的，如果你房客由於你自己的主觀意願要進行改變，你需要為此承擔這個代價，就是承擔這筆費用。

汪律師
另外一個很重要的一點，如果你要改變你的商業活動。譬如說你本來是賣三明治的，你現在決定因為天氣很冷利潤不是很高。所以你決定要賣炸鷄，可是在你房東的這條店的路上已經有另外一家fish’n’chips也掛了很大一家是在賣炸鷄的，這個時候房東在合約裡頭有一條有權利不讓你賣炸鷄。如果你所做的活動讓他的另外的房客有直接競爭的嫌疑。

主持人
所以房東是有權利去審核你要做的生意的項目避免和其他的房客產生利益上的衝突。這一點在我們的合約當中也是有明顯的規定的。

汪律師
對，比較麻煩的地方就是，譬如你跟隔壁的其他經營商店是不同的房東。這個時候如果你是他開咖啡店的，結果他的房東也讓他把麵包店改成有咖啡的活動，這個時候就會影響到你的生意，可是因為是不同的房東，你就沒有辦法影響到他們的決定了。
主持人
是不是在向市政府申請resource consent的時候，市政府也會考量在同一條街道距離這麼近，會不會有兩個cafe開的必要性？

汪律師
市政府比較不能夠決定商機的可行性，他比較決定的是安全性還有車流量的問題。

主持人
所以如果是這樣，由於對方的競爭情況是你的房東和你都不能夠預料到的，這個時候也沒有任何的途徑跟辦法。

汪律師
對，不是房東的法律責任。

主持人
還有一個問題，我們現在從房東的角度來看一下他們會遇到什麼樣的問題？第一個
是如果房客不付房租或著是付不出房租了，究竟應該怎麼辦？

汪律師
在租約下的規定如果房客付不出房租了，這個時候有一系列的規定叫做default就是他沒有辦法付錢的時候，你可以做什麼樣的動作。當然最主要的動作的目的就是要跟這個爛房客解約，譬如本來簽給他7年結果才第二年，他就有一天沒一天的不付房租，這樣拖下去你可能貸款的償還都會出問題。這個時候你作為房東，你有權利去把你的店要回來。可是要回來之前有一些基本的動作，這些動作的時間點基本上就是如果他已經拖欠超過10個工作天，而你又寫了信給他又超過了10個工作天，他都還沒有把這個錢付清。

汪律師
這個時候你就可以去換他的鑰匙，可是要注意因為是10個工作天他欠租，再10個工作天從你給他信，所以你是不是應該是在他一欠租，就馬上給他信。免得你等他欠了10個工作天你再去發信，你又得再等10個工作天。這個時候都已經等掉一個月了。

主持人
所以即時的採取行動對於房東保護自己的權益來講是至關重要的。

汪律師
對，因為你要注意房東在這方面，如果你是商業房主不管是你的租約的準備續約，調租還有這相關的執行，就是討租金的這個部分，你所有相關的律師費都是房客的責任。所以如果你有商業房租，你應該考慮用一個好的律師，長期的幫你在商業的房子上做追蹤的動作。

主持人
如果這個房東在房屋的租賃期限滿的時候，要求房客可以進一步的續約，這個房客當然有權拒絕不續約，但有些房客在租約滿了之後就不見了逃跑了。這個時候房東應該怎麼做？

汪律師
如果他的租約已經到期了，他不想租了，他可能會跟你講，如果他沒跟你講就不在了。這個時候他的行為也告訴你他是不做了。這個時候店就等於是還給你了，你就可以去安排再把店租出去。

主持人
還有一種情況就是房客突然不見了，裡面放滿了房客的財產，房客的貨還有房客的一些東西。這個時候房東有沒有權利處理，在自己產業之內的這些其他人的財產？

汪律師
基本上在商業租約方面，這方面是比較嚴格的。如果房客還在，然後他的租約結束了，你不但有權利要求房客把他的東西搬走，你還有權利要求他把你的房子恢復原狀。譬如他拆掉櫃子之後可能會有一些破壞，或是有些東西老舊了，你有權利要求他重新粉刷把他整理到當初租給他的狀況。可是如果他不見了，你通知他5個工作天之後，他還是沒來把東西拿走。這個時候就可以全部留下來算是房東的了。所以我們看到有些餐廳老闆跑路，餐廳裡頭很多生財工具，如果你沒有拿走之後你就不能再回來拿。

主持人
這個法律上有沒有一定的時間限制，比如在租約期滿之後一個月之內如果房客沒有把這些屬於自己的財產拿走，這些財產所有權就會發生轉移。

汪律師
對，在租約的31條說如果在租約結束的五個工作天內，還沒有搬走。這個時候房東就可以接收了。等於是一個禮拜。

主持人
所以5個工作天也就是7天的時間，如果房客沒有轉移走他的東西，而且又是在房東沒有同意的情況下，你把這些東西留在房東的房子之內，這些東西你可能就拿不走了。因為這個所有權發生了些轉移。還有一個問題就是如果在續約的過程中，房客提出來了我可不可把房子轉租出去？

汪律師
或是在還沒有續約的時候他想要賣給別人，他是有權利轉租的。而且在他要求轉租的時候，房東不能夠無理的拒絕他轉租。當然房東有權利審核一下新的接手的房客的財務條件，經濟條件還有生意經驗，這個時候如果新來的人條件也還不錯，或是沒有特別令人擔心的地方。這個時候房東不能夠硬是拒絕轉租給人。之前有一個很有名的案例，就是房東不想要租給另外一個種族的人，所以就拒絕了。這樣子的拒絕是不法的。

主持人
汪律師在我們簽訂租約的時候，有的時候會聽到生約和死約這兩個概念。生約和死約在法律上究竟是怎麼解釋？

汪律師
生約跟死約是很多華人簡稱租約裡頭的兩種不同的法律的權利跟義務。一開始你簽租約的時候，房東會告訴你說:你第一個租約的期間是譬如5年，也就是說這是一個5年的固定時期的租約，5年之內不管發生什麼事情都不能夠改變這5年的承諾，也就是說就算你生意不好，3年後你不做了。你都還是得跟我繼續租完這2年，除非你能找到別人來頂替你的位置。所以一般的商業租約都簽得比較長，因為房東喜歡比較多的保障。不像自住房的房租通常都是簽得比較短，甚至是開放性的。在商業的租約上你幾乎看不到任何租約是沒有限制的。

主持人
就是租賃期限的問題。還有如果這個租約到期了，作為租客有沒有權力要求房東一定再租給我這個房子？

汪律師
這個就牽涉到死約到期了，你跟房東之間有沒有生約的約定。譬如你本來簽的是5年的租約，合約上面寫5年到期的時候你有權續約另外一個5年。這個時候表示你的合約上有寫你的租約5年到期了你有權利續約5年。如果你不想續約當然沒有問題，這個時候是生約。所以你不一定要繼續續這5年，可是如果你想續，他就一定要讓你續這5年，可是如果你這第二個5年也用完了。之後沒有確定的續約權對不對？這個時候房東如果不想租給你，你就沒有辦法一定要要求房東據理力爭的租給你。

主持人
所以在法律上如果你簽訂了一個死約又簽訂了一個生約，在死約用完之後你在法律上有自己的優先權要求房東把這個房子再繼續租給你。如果死約用完了生約的條件可以進行修改嗎？

汪律師
通常我們是建議客戶，你在用最後一個生約的時候，也就是你續最後一個生約的時候，你就應該要未雨綢繆想一下，這個生約完了之後我應該是什麼條件，現在就跟房東談好。因為他現在跟你還有合約，所以他也比較可能還會跟你談。可是一旦你這個合約也沒了或是快沒了，他有很大的彈性可以做其他的計劃的時候就比較難談了。

主持人
所以在時間上面的限制，有的時候如果你爭取得好也會爭取到很多的利益。

汪律師
而且很多租約的條件都是可以修改的，譬如你要續約續第二個5年的時候，你發現續一個5年對你不是很方便，你想要改成2+2+2的生約，這個時候如果你跟房東談也可能能夠達到修改的同意。

主持人
在簽訂租約的時候房東都會要求擔保人的存在，擔保人需要怎麼樣的資格，他們的責任究竟是怎麼樣？

汪律師
對，擔保人就是我們中國話叫做呆人，就是非常呆的人才會做擔保人。因為一旦你做上了這個擔保人，所有這個租約上的責任都會可能成為你自己的責任。舉例來說你用一個公司來簽立租約，所以房東的律師一定會要求有個人擔保，這個人的擔保可能是所有股東的個人擔保也可能是其中一個最值錢的股東或是董事。不管是誰你一旦以個人的名義放上去了，這個時候如果公司結束了或著是你轉租出去的新的買家跑路了，責任回來找不到人的時候房東就是找你，你就是擔保人。

主持人
所以很多人聽到如果你成為別人的擔保人你最好自己有自己的trust能夠把自己的財產轉移，通過合法的轉移保護自己個人的財產。還有一個問題如果我的房客欠了租金，這個租約並沒有得到履行，我能夠做什麼？我能夠立刻讓我麼房客搬走嗎？

汪律師
從房東的角度來講，這個人欠錢了。這個時候就需要經過我們剛剛提過，你要先等他欠房租超過10個工作天，然後你給他的通知也超過10個工作天，你就可以去換鑰匙。

主持人
還有一些情況比較複雜，比如我同意了這個租約進行轉租了，轉租這個房子的人付不起租金跑掉了，房東有沒有權利要求曾經的這個租客就是進行轉租的這個人，來承擔這筆租金？

汪律師
答案是基本上有，譬如我們剛剛講的這個5年的例子，如果你5年內譬如租了兩年轉出去給人家了。結果你轉出去的那個人做了半年跑走了，這個租約一開始房東是跟你簽的，你轉出去的人不好，這個租約就變成回到你的責任。

主持人
所以我也是履行了一個擔保人的責任。

汪律師
對，因為5年內你本來就跑不掉，你並沒有增加你的責任，這5年本來就是你的責任。所以你在轉給人家的時候，你轉了一個壞人給我，這個時候我就行使我對你的法律上的約束權。所以在這5年內不管你轉給誰你都還有一個連帶關係的存在。

主持人
很多房客在經濟不氣的時候都付不起租金，就是欠房東租金的情況

汪律師
對，或著是欠其他的雜費。

主持人
房東有沒有權力要求我繳欠費的利息？

汪律師
有，在一般的租約裡頭有這個標準的條款，就是在沒有付的任何錢不只是租金，包括地稅，保險你跟他拖欠他都可以加利息。加利息當然是要在你欠了10個工作天之後開始算，可是欠錢有時候就跟滾雪球一樣越欠越多。所以10 個工作天開始算之後也是會有不少錢拖欠在那裡。而且在你跟房東簽的這個租約first schedule裡面都會有標明，有一個default interest rate就是如果你欠租金或欠任何的費用的時候，你會有一個interest rate是他可以計算的，年利率通常都是14到 16之間。

主持人
所以並不是以銀行的利率來算。

汪律師
對，高利貸。

主持人
所以你在簽這份租約的時候，你在律師的指點下，能夠放下一個對你不論是房東還是房客來講比較有利的數字，未來對你履行責任都是至關重要的。

汪律師
對，我想我們今天講了這麼多可能有很多人沒有想過，原來簽一個租約裡頭有這麼多學問。而且簽一個租約尤其是商業租約是相當嚴厲的租約，很多人覺得我只是同意一個價錢同意幾個車位，店舖什麼時候還給他。為什麼需要律師，你需要律師的原因就是因為裡面有很多東西是可以談的，可是如果你沒有談或是沒有去作修改，或是完全不了解就上場了。這個時候你就會面對很多潛在的問題。而且很多人在碰到問題的時候才非常可憐的說:我不懂英文或是我不懂這邊的法律，我怎麼可能能夠保護自己。

汪律師
其實在面對商業租約，我為什麼說是一個很嚴厲的租約，法官一般是認為你都能租這麼大的店舖來做生意，我就把你當作是一個聰明的生意人，就好像你旁邊站的那個聰明的房東一樣。你不能告訴我你付不出錢了或搞不清楚了，才告訴我你是需要受保護的受害者。因為在我的眼中你們兩個都是生意人，生意人就要了解自己行為的後果。

主持人
還有一種情況下，比如現在經濟不景氣很多人都宣布破產。如果房東自己宣布破產了，由於這個房子是屬於房東的，房客有沒有義務或是權利被趕出去？

汪律師
通常這個租約是不會被碰的，如果房東有任何閃失這種還有租金收入的房子也會被破產的公司列入一個資產的評量的範圍內。所以租約本身是不會直接受到影響的。可是房客破產的時候，擔保人就會受到最直接的衝擊。譬如這個公司破產了，這個公司清盤了，這個擔保人就會受到直接的攻擊而需要負擔全額的責任。

主持人
很多人都是通過，比如我付不起錢了我就逃之夭夭，通過駝鳥的精神逃跑我低頭我不認，如果在這種情況下，房東一旦把房客告上法庭，法庭可不可以做缺席審判。這種法律後果是這樣的？

汪律師
基本上在紐西蘭的法律自助裡頭，缺席審判是只有可能發生是第一個房東有可能他可以告你或著他可以先去把房子租給人家再來告你。譬如他當初租給你的時候是一年五萬租5年，你租了一年跑掉了，你還欠他二十萬。他去租給一個人現在經濟不好，這個人只願意付他三萬五，而且這個人只願意跟他簽兩年或三年。這個差價他來告你，他來告你的時候他要把文件送達到你的手上，如果送達不了，法官可能會同意他把文件送達到你以前的律師的手上，或是送達到你會看到的報紙上，這個可能就是new zealand herald很多報紙的廣告收入的來源之一。

汪律師
所以你就等於是被知會了，這個時候你就會被判決要賠償他少賺的十五萬，少賺的十五萬就成為你的債務。下一次你要跟銀行申請貸款的時候，或著是你要申請信用卡的時候，他就會查到你有一個未解決的債務。

主持人
好，聽了今天的節目，我們可能會有一個感想。人都是樹業有專攻我們都是有各自的工作，為什麼我們不把這些我們解決不了的煩惱讓律師去處理？一旦我們跟律師講清楚了這個店面的狀況，我們要的條件請一個有經驗的從事房地產法律的律師，可以幫我們不僅僅審閱甚至修改租約，律師會把這些問題在合約中寫清楚交代清楚，甚至告訴我們怎樣用法律的方式來保護自己的權益，如果房東不給予條件，我們寧可不簽合同也不要簽一個對自己諸多不利的租約合同，來把自己束縛住。因為每一個商業租約合同都是3年甚至5年以上，它對我們的人生事業的影響是深遠的。感謝您收聽今天的 “給我你的難題”節目 再會。