主持人
聽眾朋友們家好，今天”給我你的難題”節目的主題是在買賣房屋的過程中，尤其是在買賣有租客的或著是商業房屋的過程中，您可能會遇到甚麼樣的難題？汪律師您知道我們華人在這邊投資地產的人很多，很多人都稱自己是地產投資人或著叫做地產開發商。在房屋買賣的過程中買賣房屋本來已經是一個大手筆的投資了，有的時候房屋的本身還帶著租約，這樣子就更加複雜了這個房屋買賣的程序。在買賣這些有租約的房產的過程當中，應該注意那些問題？

汪律師
這是一個非常常見的風險，因為大部分人買自住房幾年可能才會買一次，有些人甚至買了以後一輩子都不會換。可是如果你是常常因為對於房地產投資有興趣或是一個有計劃的地產投資者。這個時候你進出房地產的這種買賣的機會就比較多，你機會多你碰上問題的機會也相對增加。最常見的問題就是你在買賣的時候，你本身我們上次有提到說你買賣房子的時候，因為合約的關係然後賣家的一些行為，賣家的一些承諾，他的agent的一些說法會增加你買賣的穩定跟可能出狀況的機率。可是現在你買的房子如果是投資性質，也就是他本來上面有商業性質的租客，或著是自住性質的租客，就是一般的投資的自住房。

汪律師
這個時候因為有一個第三方的介入，他們跟原來賣家之間的法律關係，還有他們在這個法律關係的這個租約下的表現，跟配合度就一下子的增加你這個作為買家的很大的風險。舉例來說如果你買的是一個商舖，這個商舖的賣家跟這個原來的房客之間有一份租約，這份租約我們英文叫做deed of lease，這個deed of lease， 裡面規範了各種各樣的，他們之間講好的租約的條件。你作為買家要來接收這個房主，就是這個房東的責任。表示他之前給房客同意甚麼樣的條件，你就要履行甚麼樣的條件。可是很多人看了這個租約以後，覺得能接受很滿意，租金寫下來金額還不錯，回收率不錯。

汪律師
除此之外雜費地稅，保險，火災費，維修費，停車場的維護費，申請WOF的費用全部都是由房客另外掏腰包幫你解決這些費用，算起來回收比例不錯。可是有一個很大的問題是大家沒有想到過的，是租約寫的是一回事，這個房客在租約的規定下他履行他的法律義務的表現如何？

主持人
也就是他真正的償付能力是怎樣的？

汪律師
對，因為當初這個房東要把房子租給他的時候，理論上來說應該是有做過挑選。可是我們知道經濟不好，有時候房東為了要讓這個房子有房客，他可能在挑選的條件上不是特別的嚴格，或著是挑選之後發現這個房客因為經營得不好，或是有些其他的因素一直沒有辦法好好的表現。所以才在各種考量之下，決定拋棄這個商業房的投資的房產。所以你在買的時候，第一個就要想這個房東為什麼要賣？如果他賣的其中一個可能的原因是因為房客沒有按時付房租，沒有好好的照顧這個房子，沒有好好的履行他法律上的責任。

汪律師
你作為買家怎麼樣能夠避免這個惡夢成為你的。這個時候就牽涉到你的due diligence裡面，你在簽買賣合同裡面你應該加一個條款，特別是買這種有房租約在上面的，就是你的律師需要不只是來看這個租約的內容，還要看這個房客之前付租金的歷史，還要看這個房客之前在租約其他的方面有沒有什麼不良的表現。

主持人
所以這個due diligence就意味著全面性的檢查

汪律師
對，

主持人
所以你要給律師足夠的時間，能夠讓他對這個租客以及以前的租約實際的履行能力，進行全面的調查和審核。

汪律師
對，這個東西如果你沒有加一個特別的條件你是拿不到的，因為對方沒有必要告訴你。特別是如果他賣的原因就是因為這是一個燙手的山芋。另外一個潛在的問題就是很多商舖還有出租的房子，普遍都是整排整排的房子。這種房子有一個特色就是它很多都是unit title。也就是公寓型的建築，這些公寓就是每一戶跟每一戶連在一起，而且都有一個公寓的管理公司。

主持人
排屋，我們華人客戶講的這種排屋unit。

汪律師
對，你在買這一種投資房的時候，很多商業店舖其實同樣的結構。你不只是要看這個房客，你還要看這個管理公司。

主持人
也就是中國說的物業管理公司。

汪律師
對，這個物業管理公司不是幫你收租金的那種物業管理，而是管理這個大樓的管理。他是負責來幫你確定電梯能夠好用，保險費有按時付，如果有任何需要維修，公共區域的維修處理都需要跟上標準。這種管理公司的手上會有很多整個排屋跟大樓裡面的一些歷史，一些非常重要的訊息。譬如這整棟大樓裡頭是不是已經有哪些戶，開始有漏水的現象，或是這整棟大樓是不是已經因為一些問題跟之前的建商有了法律上的糾紛，而已經花錢在律師費或維修費上有很大一筆的開銷。

汪律師
如果你不去了解這些管理公司手上的這些訊息，也就是他們的會議紀錄，是隱藏了這些問題。你所以為買來的這個良機，可能其實是一個非常大的問號？因為這些body corporate裡頭的紀錄顯示出一些agents 還有賣家不願意告訴你的事情。

主持人
所以在你正式簽訂這份合約之前，或著是在你想買這個房屋的過程中，需要找一個專業人士。像律師幫你全面了解這些不為人知的這些幕後的真相。這樣才能保證你的投資是一個有效的良好的投資。

汪律師
對，因為在這些專業的調查的過程中，律師跟買家的互動是互相的。買家必須要懂得利用律師作為他的資源，及早的要求律師協助他放下合理的條件，而不要有一種錯誤的觀念認為律師是越晚介入越便宜。其實律師越晚介入越便宜是真的，可是你越少的從你的律師得到的幫助，表示你越多的風險沒有轉嫁出去。你等於是自己扛下了這些風險，來面對這些不確定性。

主持人
剛才汪律師談到了，在買賣這種有租約的房地產的過程中，要特別注意這個租客的實際履行租約的能力，而不是只看到一些地產仲介或是自己給自己算出來的這些數字方面的遊戲。尤其是如果你買這種連排屋，這種商業店舖的時候。還有一個party就是第三方你要注意到的，就是我們中國所稱的物業管理公司，也就是管理收取各種公共管理費用的這些公司。因為他們可能會掌握到你以前的屋主的，甚至這些租客的詳細的一些訊息和紀錄。所以讓你律師儘早介入，把這些訊息呈到你的面前，你才能夠為此作出一個正確的決定。

汪律師
另外還有隨著經濟危機的逐漸演變還有加深，現在市場上出現了一種投資的房產是公屋，就是公屋署作你的房客。在購買這些房屋的過程中，很多投資人尤其我們華人認為政府做我們的租客，可能更有保障。實際的情況是不是這樣的？

汪律師
有政府做租客當然是相當的有保障，所以很多人不管是買這種投資的自住房，就是政府租給人家這種公房。當作公房或是當作福利房。還有另外一種人他是買大樓，是租給政府的機構，在Wellington有很多政府的機構，是整棟大樓的承租是租給政府的機構，不管是社會福利局，國會的個人辦公室。你要記住一個原則就是投資報酬率跟風險是相對的。你的風險越低，譬如政府基本上是很好的房客，他每個月有會計部門自動打帳給你，不會有追租的情況。你的風險越低，你的投資報酬率也會顯示出來。

汪律師
因為政府自己也知道這方面的優勢，所以他在跟你的租約上他會在別的地方佔你便宜。譬如因為我每個禮拜一定會固定付你這三百塊錢，所以你旁邊其他的房子都是三百六，可是我只付三百。所有的房客都必須要負責的事情有些事情我不負責，譬如有些商舖裡頭。一般來說這個房子的維修是房客的責任，政府說我不負責維修，我弄爛了你要來幫我修。我自動門不好用了你要來花錢，所以這裡面是有小危機的，是有隱藏性的危機，是可能投資客在沒有律師幫他作全面性的了解之前是不知道的。

主持人
所以儘管這是一個好的投資項目，但是裡面有很多的比較精細的條款，如果你沒有涉及到有可能在這些小的門檻上吃掉你自己的利益。今天我們談論的是房地產買賣，帶租約的地產買賣過程當中，我們應該注意那些方面的問題。還有一些房子在租約的轉讓過程中，會發現以前的租客其實並沒有很高的經濟能力，來真正的去執行這個租約，但是由於數字上面的表現去看投資房卻是一個回報率很高的房子，很多的投資人就遷就這樣的合約。事後就會發現有這樣或那樣的問題來找律師，一般情況下如果出現了租約方面的糾紛，律師會通過什麼樣的途徑幫他們來解決這些問題。比如他們解約再重新招租客，或著是由於租約並沒有按照以前在賣房子過程中宣傳的那樣，有誤導的行為存在，所以以前的屋主，就是賣家有一定的賠償責任。
汪律師
不管這個房子上的租約是商業類的或著是住房類的，一個基本的原則要注意的就是你在交屋之前的法律責任都還是歸屬於賣家的。所以你的律師必須要在交屋的時候幫你把關，確定交屋之前的欠租法律上的責任，押金沒繳的問題全部都是要由賣家來承擔。譬如他押金已經吃掉了，因為他押金拿去做了維修，或著是他租金已經欠了四，五個禮拜。這個部分的虧損一定要讓賣家在買價裡頭扣掉，這個部分的責任是你不能夠承擔的。而從交屋之後開始的這個時候的法律責任，你就得自己扛起來。

汪律師
自己扛起來的方法就是要到你的律師那兒及早的要跟這個房客取得聯繫，告訴他說我們是新的房東，你現在房租要付到那裡，如果你不付的話根據租約第幾條第幾條我們會怎麼處理。這個時候處理方法就根據你是商業租約或是住房租約有不同的遊戲規則，這個時候你的律師要幫你根據你的商業租約或是你的住房租約跟這個房客作溝通，很多時候有些房客是搞不清楚，他到底哪裡做得不對。還有一些房客是比較皮，他知道他該怎麼交，可是他就拖你房東，他想反正拖別的東西telecom會停電話線，拖別的東西他可能會拿不到可口可樂，可能會拿不到他新鮮的魚。

汪律師
所以拖房東最不痛不癢。所以這個時候你的律師要透過租約上的規定告訴他說:如果你拖我的房租，不管是房租或著是outgoing就是你該付的雜費我都有權利關你的門，而且我是根據那一條關你的門。如果你逼著我要用律師來跟你從事法律程序，我請律師的錢也會加在你欠我的錢上面，把這些事實都拿出來教育他，讓他知道事情的嚴重性，有的時候你讓他知道事情的嚴重性以後，你可以減少很多他不配合的可能性。如果他還是不配合，這個時候你可能是碰到了一個比較糟糕的租客，這個時候你就要考慮從法律的程序上你有什麼辦法可以讓他走。

汪律師
這個時候在法律上不管是住房的租約或是其他的租約，都有一定的困難度，因為在紐西蘭是非常保護租客的。所以租客他的穩定性都有很大的保護權，所以就算你可以換走他鑰匙，如果他付了房租你又得讓他回去。所以這裡頭有很多很詳細的法律的遊戲規則，你需要你的律師詳細的跟你分析跟幫你把關。

主持人
剛才汪律師提到只是商業房產的租客，如果一旦不按照合同規定來履行租約的時候，你可以採用法律的手段來保護自己的合法權益。但一定要按照法律上的合法程序，來履行你應該有的義務而且要執行你的權利。下面還有一種是我們在購買投資房的時候，究竟應該放在誰的名下，可以放到我自己的名下或信託的名下，或是以公司的名義來買。因為叫投資的房產一般情況下都有收益，這個收益可能在未來的稅務的過程中也會有一定的影響。

汪律師
對，這是一個很重要的問題，而且也在每次買賣這種有收入的投資房的時候，你的律師都會在交屋之前，不是當天是之前甚至好幾個禮拜錢就跟你討論到這個問題。因為有很多的投資房，特別投資的是商舖，他這個買賣都是有GST的問題的，所以有GST的問題你所決定的你所買下來的這個法律上的人謂，不管是公司或著是信託，或著是特殊的LAQC公司，或著是個人名義或著是聯名的合夥人partnership的聯營，買下來的entity都需要跟國稅局登記，成為GST registered，這個部分你的律師要跟你要討論的原因，是因為你會需要時間去跟你的會計師考量，怎麼樣子的結構會是最能夠讓他們在稅上幫你得到最節稅的方法。

汪律師
所以什麼樣的結構來買，然後買的結構有沒有需要去申請GST，這裡頭有很多相關的稅法的規定。這些東西如果你拖到當天還沒有跟你的律師溝通，有的時候會造成你在稅務上的窘境，甚至可能會造成你可能要多繳12。5%的GST。

主持人
所以由於稅務’方面的要求，在購買房屋的過程中，你要徵求專業人士的意見。尤其一個合格的律師甚至一個有經驗的律師會讓你的會計師也及早的介入，從而能讓你的投資能夠真正成為一個有效的合理的，甚至能夠是一個良性的投資機會。

汪律師
對，而且一個不成文可是滿有效的做法也是在你的合約已經無條件的時候，不管你要用那一個entity來買，不管你是用信託或是公司。這個時候你不彷以個人名義就先到這個店舖跟房客打一個招呼，因為你現在已經無條件了，你已經確定馬上就要成為房東了，只是交屋的時間早晚的問題。自己去自我介紹一下，人與人之間的接觸，如果店裡有他們負責的人或著有能夠轉達他們負責的人，可以提早聯繫有的時候可是避免交接的時候租金上漏接的情形。

汪律師
因為我們律師在交接當天才能寫信出去給房客，這個信一拖，可能兩三天。兩三天後房客收到了，可能剛好已經把租金又交給前一個房東，有的時候這些漏接的情形都會造成客戶不必要的困擾。而且有些時候有些房東剛好有財務上的困難或是很喜歡去casino這個錢可能要很久才能拿回來。

主持人
所以這種即時的溝通，無論是客戶和客戶之間的溝通或是客戶和律師之間的糾紛都是非常重要的。同樣的在聽我們節目的你，如果你對這些問題和疑問需要有更好更清楚的答案，你也要多和我們溝通，所以通過4756612可能會解答您心中的疑問。

汪律師
對，因為有很多時候你在買投資房的時候，你有一些投資上的理想。可是你對這個租約有欠缺一定的了解，或著你對於這個房客有欠缺一定的了解，或甚至更糟糕的是你完全不懂英文，這個時候你可能面對的風險還有面對的困難比別人多。一般來說如果你完全不懂英文的話，你可以考慮透過一個會雙語的房地產的管理公司，來幫你跟房客及早建立溝通的關係，而且雖然你會付一些服務費給他們，可是你可以確保所有這些單據，地稅，保險這些在轉嫁給房客的時候不至於有溝通的困難。有的時候有些房客搞不清楚，譬如他買的這排店是四戶，可是他不知道這四戶裡頭水費，電費大家分攤的比例其實是不一樣的。

汪律師
因為他看不懂租約上有一個地方說proportion of outgoing就是這一家舖子跟隔壁舖子，因為營業的型式不同，所以他們水電的分法是不一樣的。如果你跟每一家店要25%那個需要多付的那一家，會很高興的付給你25%？而那些需要少付的就老是收付不足。這時候你搞不清楚他們為什麼有人老是欠，這時候你反而怪罪於那些少付的人，不知道其實是他合約上該付的，是你跟某些其他家少收了。這個時候都會造成糾紛。

主持人
所以對於合約真正的理解，理解的程度。對於合約的履行以及未來續約的過程中，可能有很大的影響和幫助。另外還有一個問題，如果在購買這些有租約的地產房子的時候，比如我作為一個新的房東，新的屋主，我不想和這個舊的租客續約了，什麼時候後才是一個最有利的時機結束這個條約？

汪律師
如果在商業的租約上來講才會有續約的問題，一般住房的租約如果他是定期的，他到期的時候要不要續約是另外談判的。如果他沒有到期就不是限期的租約他有residential tenancy act就是住房法的規定，要給房客90天的通知。如果你是自己拿回來自住，或是要賣的話你給他42天的通知。不然房客是只需要給你3週的通知。這個都是法律上明文規定的，可是在商業的租約上就是你作為房東，你如果買下這個租約。比如是3+3+3也就是3年的死約，之後兩次3年是房客有續約權，而房客願意續約，這個時候一般來講你作為房東是不太能拒絕的。

汪律師
可是如果是第三個活約結束的時候，他還想要續約你沒有跟他有法定上的續約權的話，這個時候你可以考慮不一定要租給他。而可以重新的規劃你的租客的條件。

主持人
我們談到了在購買這些商業房地產的過程中，就會有租約的問題。如果前任的屋主簽訂的這些商業租約，新的屋主可不可以拒絕履行下去，或著是提前解約？

汪律師
在土地法的規定，這種商業的房屋的買賣，跟任何的土地法的規定都是一個精神。如果你在土地上有一個租約，就像早期與狼共舞的電影上，大酋長要把整塊地租給他未來媳婦的爸爸，他要把整塊地租給他的時候，不管這個酋長後來把土地賣給誰，這個已經租出去給對方配偶的父親的事實是不會改變的。為什麼？在英文我們叫做lease runs with the land就是租約跟著這塊地跑的。所以簡單的說如果今天這個酋長死了，也就是這個房東死了。你是在一個遺產拍賣買到的，這個租約還是不會自動取消，不會跟著酋長走，而是跟著土地走。

汪律師
所以跟著土地走的意思，也就是說上面的房客的權益是相當穩定的，可是穩定只到什麼地步？只到這個租約上明文做的規定的地步。所以如果是3年死約加上3 年活約再加上3年活約，就是這9年。9年之後有沒有穩定性，沒有。9年之內你就算新的房東有天大的本領，你都不能夠不承認這個租約。你只能根據租約上這個房客違規的部分，據理力爭。你不能走進來:對不起我是新來的，我不想租給你了再見。

主持人
所以如果想進行商業地產投資的聽眾朋友們您要注意了。如果您想買一個有租約的地產一個商業的商品房，你一定要注意你是跑不掉的，你一定要和現任的房客繼續簽約，直到這個租約期滿為止。

汪律師
你不需要跟他簽新的約，舊的約就自動的生效。上面租約的名字也不會換成你的名字。所以你會看到你跟房客之間的租約是別人的名字，而且甚至這個別人的名字還不是上一個賣給你的人，可能是之前賣給他的人的名字。因為有些租約我們看到是21年的租約，21年一個房子轉手好幾次不是一個奇怪的事。可是同樣的房客可不可說我不租了？房客基本上如果他是在死約裡面，或是他在一個活約裡頭，可是他已經續租3年了，在這一段期間內他不能說因為你換了一個房東，你這新的房東很煩我不想跟你租了，他什麼時候可以不跟你租，必須要到他租約到期的時候。他不能說我現在看你不成我不付租金給你的，他還是得按照租約的規定。

即使他生意做得再差，他都得按照這個租約的規定來好好的付房租。唯一的情況他可以解除他直接付房租的責任，就是如果他把生意轉給別人，就是把租約轉給別人。現在經濟不好，有很多人沒有機會賣掉他的生意，他只能把租約轉給別人他就偷笑了，他就很高興至少他不用再付房租了。所以他在把這個租約轉給別人的時候，他需要經過你房東的批准。你作為房東也不能無條件的排除人家轉出去的機會，你要很客觀的來看這個新的人的條件，如果這個新的人條件還不錯，你就有責任而且有義務要把這個租約讓他轉出去。

主持人
所以對於新的房東來講，就是新的投資人來講，有兩個可能性。面對現有的租客。一種可能性這個租客生意實在做不下去了，有可能生意宣布倒閉破產，可能對於房東來講他是違約了，因為不能繼續履行租約了。違約就會涉及到賠償金的問題，這是第一。第二點可能性就是我的生意真的繼續不下去了，我把我的生意轉讓給別人，別人來繼續續這個約但不是我了。這兩種情況下。作為新的屋主是不是有條件可以去考量，可不可以有條件的說:對不起no我不願意這樣子？第一種情況下比如：我做不下去了，這個約我不能繼續履行下去了，可能我會給你賠償金或著是我實在是給不起錢，我要宣布破產。

汪律師
基本上房客會不會宣布破產，對於房東一點影響都沒有，有些房客在那邊嚷嚷嚷說自己快要破產了，其實這種付不出錢來，不見得是付不出錢來，只是他不願意再付你錢了。所以從房東的角度來講當初他會成為房客之前的房東應該是做過一些基本的調查，知道譬如他有房地產或知道他有流動資金，或知道他有其他的什麼保障甚至大部分的租約如果是一個公司來承租的，都會有個人擔保的狀況。

主持人
人資產作為擔保

汪律師
對，個人擔保的這些人都是有身價的人。所以一個房東要來接受，你說你付不出錢，我就不用收你房租，這個機會很小。所以如果你是做房客的，你簽下了一個房租基本上沒有辦法考量要用這種哭窮的方式要出場，這種機會很差很小

主持人
這種機會微乎其微

汪律師
另外一個狀況就是他要轉出去，他如果能夠轉出去他本來經濟條件就不是很好的話。你作為房東的應該要很高興，因為現在下面來的人希望條件會比他好一點。當然你不需要盲目的就同意，你必須要調查一下。你要請你的律師去了解現在新來的人他有沒有房地產，新來的有沒有商業經驗，新來的人有沒有在紐西蘭其他地方做過生意，有沒有人可以給他一個推薦信，這些東西都可以做了解的，如果他從來沒有賣過中餐館，他現在要來經營一個中餐館，他是不是可能會失敗，這些都是房東有權利來了解的。一旦你了解願意同意轉給他了以後，就可以做相關的執掌。

汪律師
要知道你在跟這些房客作轉租約的交涉的時候，或是他跟你續租約的交涉的時候，你所有作為房東的律師費都是由房客來承擔。所以你一定要善用你的律師的資源，好好的幫你把關，好好的幫你作了解。

主持人
所以看來作為一個商業的投資者，要面對的權利和義務要比普通的家庭性的住房性的權利和義務要複雜很多。

汪律師
基本上大家要有心理準備就是，你一旦成為商業房的房主，你在法律上特別是如果你在面對法律糾紛的時候，法官對你的看法是把你當作是一個精明的生意人。因為會去投資這種商業房的人，在法律上就是一種commercial的人，一種commercial的人是一個懂得生意的，懂得商業法的，你是懂得商業租約的。你不能坐下來講說:對不起我沒看懂英文的合約，所以我什麼都不知道，所以我把房客踢出去了還把他東西給拆了，我不知道我不可以這麼做。這些都不是理由ignorance是不能成為理由的，看不懂英文是不能成為你的理由的。唯一能夠成為你的理由的，就是如果你的房客在租約上有所理虧。

主持人
所以聽眾朋友們如果你正好是這種商業投資者，你一定要注意要知道提前來保護自己的權利和義務。因為如果一旦走入訴訟程序，儘管你在商業上是一個強者是一個強勢群體，但是在法庭的訴訟程序當中你就變成了一個弱勢群體，為什麼？你的權利和義務可能被法官經過專業化的眼光去看待，等於你處於一種比較劣勢的地位，可能你的權益你的主張不是很容易被證實的。

汪律師
下面我們把話題再轉回到家庭性的residential這種居住性的房地產，如果有一個租客，比如舊的房東就是賣家已經給了足夠時間的notice告訴這個房客說:我要把這個房子轉讓了，你還想不想再繼續要和新的房東續約，這個租客答案是肯定的。可是這個新的屋主進來之後說:我不願意再繼續出租下去了這個房子我要作為我家庭的住房。這個新的房主有沒有權利拒絕新的房客？

汪律師
對，在買賣這種自住房的投資房，裡頭有一些常常發生糾紛的小地方。舉例如果你作為賣家，你剛剛說這個賣家來問房客願不願意繼續來續約，這個問題是不能問的，為什麼？你要賣房子的時候不是問房客，你是要問你的買家。對不起你買我這個房子你是要拿來做什麼的？如果買家是為了要自己住，這個時候你作為賣家你就要確保你在法律上有權利讓這個租客在你的買家要房子之前走。不然你會付罰金的，因為你如果賣給這個買家，賣了一個月後買家要搬進來，買家要搬進來的時候你的租約還沒到期，你的房客沒搬走。

汪律師
這個時候表示你沒有成功交屋，你要付罰金。所以你如果帶著房客賣，你第一個就是要求一個條件，跟買家說你一定要接我的房客，因為我的房客是固定到明年二月才走的。我沒辦法讓他提前走。

主持人
如果這個新的屋主拒絕接受房客，這個合同也就成立不了了。

汪律師
對，這個時候至少你不會開始付14%-16%的罰金。可是如果你的房客不是那種固定到明年二月的，而是不固定。隨時可以請他走。這個時候因為你是賣房子，你可以給他42天的通知，讓他去準備找別的房子。這個時候你還是要注意，你可以給他42天的通知，可是你是什麼時候給？通常是在你已經無條件要賣掉的時候才給。因為對方只是有條件你不可能把他趕走，萬一對方後來又不買，你不是沒有租金收入了。誰付你的貸款？

主持人
所以這個時間限制要提醒聽眾朋友們注意，如果你是買這種residential的property現在有租客，而且你跟租客沒有固定的條約，在你的合同進入了無條件的情況下，你再給你的租客42天的通知就可以了。可是有的時候比如交割的時間是在30天之後就交割了，這個時候怎麼辦？

汪律師
所以你在簽合約的時候一定要看清楚，不要簽下合約結果發現這個交割的時間是沒有辦法在你完成事情之前，所以你要要求我要50天後才交割，或我要兩個月後才交割。因為我的房客告訴我42天對他不夠，我也同意再多給他兩週。我不能這邊跟房客同意右邊又跟買家同意，這兩個是矛盾的，真相只有一個版本。

主持人
所以汪律師反覆強調真相只有一個版本，在一個有專業素質專業素養的律師把關下，你才能不會簽出這種有衝突的條款，而給你自己造成不必要麻煩和糾紛。

汪律師
如果你真的簽下了這種合約，有一個解決的方法。就是可能要去買通你的房客，多給他貼一點錢或是讓他免租一小段時間，讓他提早在交屋那天搬走。

主持人
感謝您收聽今天”給我你的難題”節目，希望每個人都能在自己的房屋中安居樂業，也希望您能通過這種有效的投資在新西蘭找到自己生意上面的一片良好的天地。能夠做到這一點您是需要一個專業人士的支持和幫助的，所以如果您在法律方面有任何的疑問請您繼續關注每週五6-7點我們為您提供的給我你的難題節目，謝謝您的收聽再會。