主持人
聽眾朋友們感謝您收聽＂給我你的難題＂。自從人類告別了洞穴的生活，房子就與人結下了不解之緣。從出生到死亡人都生活在房子裡，人離開了房子就會變成無根的草木。就是這個與人的生活息息相關的房子，無論在建造改造買賣的過程中，都會帶來麻煩。今天＂給我你的難題＂節目將與您共同關注，您最熟悉的自住房產可能會給您會帶來的難題。汪律師在新西蘭，我們在房屋的買賣的過程中有一份標準的合同，你在華社服舉辦的居者有其屋的講座的過程中，也給很多人介紹了這份合同。這份合同究竟有什麼需要引起我們這些不懂得法律的人注意的地方？

汪律師
最需要注意的地方也就是我們發現大家最沒有注意到的地方，就是這一份合同裡面的內容其實是對於買賣雙方都有法律上的約束力的基本條款。所以雖然你沒有看過，agent也沒有跟你解釋過，見到律師的時候也沒有問過這份合約上的所有的基本條款或是裡面的修改都因為你簽了合約上的簽名的那一頁，自動成為對你有法律約束的內容。

主持人
所以你就不能夠因為你自己不懂得英文，或著是你對這份合同並不知情。從而失去了合同對你的約束力。所以在我們簽字之前必須充分了解這份合同的每個條款，或著是如果你不了解，也應該在律師的幫助下能夠知道你所簽訂的這份合約，究竟代表了什麼？你有什麼樣的義務和權利？

汪律師
對，這樣的常識或是法律上的自覺是非常重要的。因為有很多人都不了解，你在簽了這份合約裡頭有很多它之所以密密麻麻寫了這麼多條款，這些是多年在這裡買賣交易上的經驗談，或是經驗法則所濃縮整理出來的一些相關的規定。因為在你買賣的這一樁買賣之前，已經有很多很多的人買賣過，也有很多很多的人為了這些買賣上的糾紛上了法庭。

主持人
付出了代價。

汪律師
對，付出了代價大打一場，來得到他認為覺得公平的結果。因為這些案例還有這些經驗法則，律師公會整理出了這份合約，來明文的告訴這些沒有打過官司的人。如果你碰過任何方面的糾紛，請看第幾條。如果你碰到這方面的糾紛請注意這方面的規定。這些規定因為你沒有看而產生出來的誤解，或著是遺憾。如果是明文有規定的這個時候就比較造成一種被動的局勢。我想今天我們應該要比較具體的來介紹，這裡頭一些最常出狀況的糾紛的地方。

汪律師
特別是很多時候有很多人，就算他買賣過很多次，他也不見得會碰到過這個問題。也許是非常幸運，也許是因為他碰到的時候也不知道，在法律上他的權利在哪裡。我想有一條在這裡面講到，就是關於風險和保險的問題。

主持人
請汪律師跟我們分享一下，著重分析一下。因為這個條款在我們日常的房屋買賣過程中，這一款給很多的買家和賣家帶來很多不必要的麻煩。

汪律師
對。

主持人
首先第一點我們要問的問題，就是簽訂的合同是無條件，或著很多人簽訂的是有條件的合同。當這些條件都滿足之後，責任究竟歸屬於哪一方？

汪律師
這個是一個很重要的觀念，今天在紐西蘭土地法裡頭。擁有權的概念在買賣的過程中是一個模糊的。本來你是屋主，我現在跟你買了房子。

主持人
你給了我訂金

汪律師
對，我付了訂金了，我已經訂了這個房子了，幾天後就要是我的了。現在到底是你的房子還是我的房子？你說大部分的錢是你出的，你一直住到那邊我還沒有付尾款，怎麼可能變成我的房子對不對？可是我說，我付了訂金。你現在不可以再賣給別人。

主持人
房子的決定權在我這裡，因為我交了訂金。

汪律師
對，你現在不能對房子作任何權利的改變，因為現在我有權利。所以這個權利的轉移的程序，就是我所謂的比較模糊的時候。在法律上我們的定義是，你是legal owner就是你是產權上明文登記的屋主。可是我已經成為什麼？equitable owner我已經成為良心上的屋主，就是你在良心上必須承認我已經成為屋主了。

主持人
汪律師這個解釋非常的形象，很多我們從事房地產買賣的投資人，大部分來自於中國大陸。我們在中國在法律上沒有橫評法，就是equity良心上的法律，沒有。所以我們在房屋的買賣過程中可能更難理解這個關係，剛才汪律師講過了。我是賣家，我在法律上擁有這個地契，我是法律上的屋主。買家交了訂金，訂金之後在平衡法，在良心上你有對這個房子的支配權。所以這一點一定要提醒聽眾朋友們注意。

汪律師
一個比較複雜的狀況，我們剛剛講的是比較單純的狀況，雖然聽起來已經很複雜了。
就是你是屋主你賣給我，我付了訂金我成為equitable的owner，你是legal owner。
所以我們兩個在交接的過程中，名義上還有金錢的財產的安排上。都跟財產的擁有權有關對不對？所以你有責任要特別小心，不要在賣給我之後又出什麼狀況。我也有責任要特別小心，在買了之後不能再改變心意，不能再出什麼狀況，特別不能在交尾款的事情上出狀況。可是有一個比較複雜的情狀是什麼？是如果今天我買下這個房子，不是從你買下來的。可是這是你的房子，什麼樣的情形？就是法拍屋的情形。

主持人
Auction。

汪律師
對，什麼樣的房子，你剛剛講到auction。去auction的房子不一定都是法拍屋。是只有這種mortgage的auction才是法拍屋，所以你自己如果要賣房子，你可以把房子拿出來auction，是你來賣。你透過仲介來賣，這還是你的房子。可是我為什麼說:法拍就不是你來賣？

主持人
是由銀行來賣。

汪律師
對，為時麼由銀行來賣？
主持人
因為你從銀行貸款了，銀行是你的mortgage。

汪律師
對，為什麼mortgage可以來賣你的房子？

主持人
因為你還不上款的時候，銀行就把你的房子，你拿來抵押的這部分產權拿走了。

汪律師
在土地法裡有規定，並不代表我們每個根銀行借錢的房主都需要擔心受怕我的銀行會來賣我的房子。這個規定是，如果你還不上錢，或著是你已經避不見面，避開你的法律責任。這時候銀行採取主動權，來執行他對你的債權。這個時候他債權成立了，他已經通知你。我要法拍你的房子，這個時候這一種狀況，他就成為實際上擁有這個房子的主控權的賣家。

主持人
譬如我們每個跟銀行貸款的人都簽訂了一個貸款合同，在一定的條件下銀行有資格和條件來履行他賣你房子的權利。

汪律師
對。所以在這種情況下。大家就要非常小心了，平常我跟你買房子，你對我負責。現在我是在法拍屋的情況下，我跟銀行拍到了這個房子。這個時候你需不需要對我負責？原則上不需要。你只需要對你自己負責或著去對銀行負責。所以這邊我們要講到風險的問題，在一般你賣房子給我的時候。我們之間的風險就是，你要把房子保護好。我要把款準備好。你保護房子的標準，合約裡明文規定，在你拿到我麼尾款之前，你每一天都必須繼續保險你的房子。你必須買房屋保險，你不能因為我交了訂金，你開始負責。我的房子都算是你的了。所以在還沒有交屋之前，也就是交尾款之前，保險的責任是賣家的。

主持人
所以在這裡特別澄清，提醒聽眾朋友們。千萬注意的是。如果您在賣房子，在這個過渡時期。就是你收到了買家的訂金，在這一段時期你作為賣家，你還是有義務去買保險，來保障這個房子沒有受到損害。

汪律師
可是如果我買房子的對象，是從銀行買來的。銀行在法拍的時候，他的文件就跟律師公會的標準文件是完全不一樣的了。他這上面就沒有規定銀行要幫你保險保到交屋，這個時候，我作為買家我的風險就不一樣了。我的風險增加了，本來是你賣家買保險的責任，現在我的風險增加了，我可能要考慮在拍賣的當天就把保險買下來。

主持人
所以這一點非常的有用，如果你感興趣買銀行拍賣的這些mortgage sale的時候。汪律師提醒你特別注意的是什麼？作為買家你一定要在拍賣的當天，當你拿下這個房子的時候，就一定要去保險，這樣才能保證你拿到的房子是萬無一失的房子，沒有受到損害的房子。

汪律師
當然去買法拍屋的時候，你必須要做好心理準備。就是你所面對的風險是比一般的正常的買賣來得高相當多的。最近電視上也演到，有一對夫婦買到了法拍屋。結果卻買下了一個非常非常嚴重被破壞的房子。當初他們看到的房子跟他們交屋所得到的房子是完全不一樣。因為他們交屋得到的是已經被拆得亂七八糟。

主持人
面目全非的房子。

汪律師
對，連門框窗框都沒有了。所以這個法拍的風險是非常獨特的。我們現在來講，合約裡規定的一般性的風險。一般的風險如果你賣房子給我，我交了訂金。而在我們交屋之前你的房子有所損壞，或著是發生了任何的意外。而造成你的房子面目全非。不管是廚房燒掉了也好，房子被土石流沖下了山坡也好。或著是有一個房間漏水了，天花板漏了水。結果滿地的地毯到處都受到了損害。這個時候在正常的買賣情況下，這個責任在合約下有非常明文的介紹。

主持人
剛才我們談到第四款。第四款主要談論的是在買家交了訂金之後，由誰來負責這個房屋的財產的安全的問題。如果你要對這個條款，我們剛才講過的還是有一些混淆不太清楚，你可以撥打4756612讓我們進一步的給你解釋。

汪律師
對，很多在買賣的時候會碰上這一條的用法的時候，通常也就是在你買賣的過程中，你的房產已經有一些損害。譬如我們曾經聽過一些案例，在付了訂金之後交屋的當下，甚至交屋的前兩天。在進去檢查的時候，原來好好的房子現在居然有一兩個房間，地毯全是濕的。仔細研究請人來了解之後，才發現在已過戶的空屋的這幾個禮拜，剛好來了大雨。而大雨就剛好讓天花板漏了很多水到屋子裡來。因為沒有人住在屋子裡，也沒有人及時的去接水，所以就讓整個地毯，甚至地毯下面的木板，都濕得滿厲害的。

汪律師
這個時候就牽涉到一個風險成為真實的損害了，對不對？本來每一個房子都有風險，就是可能會受到損害的風險。一旦真的有損害了，這個風險就成為事實了。成為事實之後，從買家的心理來講，就是覺得非常的不愉快。我看了這個房子我很滿意，可是不是這個樣子的。你也知道，房子有任何程度的損害。對於買家來講都是不一樣的了。我買的時候不是這個樣子的。所以從經驗法則還有公平原則來講，很合理的一個解釋就是，這個買家肯定不需要接受房況是這個樣子的情況下交出他的尾款。

汪律師
可是這個房子，如果只是因為有人水龍頭忘了關，有一些水漏出來，地毯吸乾了處理乾淨了以後，又可以跟原來一樣。如果是這樣可以解決的小問題，買家因為說不一樣了，現在濕了我不要了。對於賣家來講，又是不公平了。因為賣家賣的時候，他也沒有算到會有這個風險發生損害的情形，也不是他自己故意弄壞的。

主持人
所以我們現在談論的是有兩種損害。有一種損害是可以補救的損害，比如剛才汪律師講過你的水龍頭忘了關了，你的地毯濕了。還有一種損害，比如你的房子被沖下了山坡，或著是你的房子燒掉了。這些就是你沒有辦法彌補的這些損害，這又另當別論了。

汪律師
對，這種情況下我們要怎麼樣來判斷，雙方要怎麼樣在交屋當天達成協議，或是解決這個問題？第一個，我們要有一個法律上的素養，在英美法系的國家。合約的雙方碰到問題的時候，絕對不是彼此辱罵各走各的。絕對是解決問題，而且是雙方都有責任有義務來共同面對這個問題找到一個解決的方法。

主持人
所以任何過激的做法，或著是你用逃避責任，用駝鳥的方式躲起來。這在英美法系的國家能合理的幫你解決問題，你只能首先正視問題，面對問題去尋求解決的方案。

汪律師
你在面對問題跟尋求解決方案的時候，你需要記得而且要注意配合你的律師，一起來找到合約上跟這個狀況有關的相關規定在哪裡。
主持人
所以我們又回到了標準版本的合同，這份合同太重要了。

汪律師
這一份合同上面所交代的一個基本的內容，就是集合多年在這方面發生的官司的理論跟解決的方法。法官大部分都是怎麼判的，所以就成為了這個合約上基本的規定。

主持人
所以這個密密麻麻的條款都是精華中的精華，你要知道怎麼樣去汲取這些精華。

汪律師
對，有的時候你不需要問你的律師該怎麼辦？你需要問他的是合約上說該怎麼辦？因為你的律師不是神仙，他也不應該用他個人的價值觀來幫你解決問題。他需要幫你解決問題的方法絕對是從合約的法律的立場為出發點。如果沒有根據合約上的立場來作出發點，而幫你去做任何的交涉。只會讓人笑掉大牙，而且反而會讓問題更難解決。
所以這個時候你的律師一定要據理力爭的根據你在合約上4。2條上說:你這個損害太厲害了，我沒有辦法搬進去住，房子78%都燒掉了，只剩下地板跟部分的後圍牆。在這樣的情況下，這個房子已經是毀壞了。沒有辦法在短期之內或是沒有辦法讓我馬上能夠使用這個房子交屋。這個時候我有兩個權利，第一個權利是解約，取消合約。不要了

主持人
所以賣家權利是可以解約。

汪律師
這不是賣家的權利，這是買家的權利。

主持人
所以特別提醒聽眾朋友們。

汪律師
買家沒有拿到房子，房子燒掉了，房子跟土石流下了山坡了。這個時候買家可以認為，因為這個損害的程度太嚴重了。我買房子的目的是要來住的，我現在沒地方住了。我選擇取消合約。這是一個選擇。另外一個選擇，我選擇要求你還是要給我這個房子，可是你要要求你的保險公司把房子蓋好還給我。

主持人
所以剛剛汪律師談到了買家的兩個權利。一個是解約的權利。第二點是要求賣家，或著賣家的保險公司按照以前簽訂的合約讓房屋恢復原樣。之後我們繼續的執行和履行這個合約。

汪律師
可是要注意一點是如果你的損失不是這麼嚴重的，就像我們剛剛說地毯濕了，或是有一個窗戶砸壞了，或是有一些窗簾整個倒下來重新需要裝修，或是有些比較小的問題。這些比較小的問題比較局面的問題，不會影響到買家得到整個大局面的房子。這個時候你能不能解約？不能。你能不能不交屋？不能你能不能不交尾款？不能你唯一能做的，是談好這個損害的減少的價值。譬如把這個窗簾重新修好，把這個玻璃重新做好，或是把這些問題解決。大概有多少的經濟的價值，把這一部分錢扣著。先把主要的大筆的款項交屋了之後，把這一部分錢扣著讓賣家解決之後才交出去。

主持人
所以如果面對著可以補救的這些損失和損害，作為買家來講就必須得繼續履行合同。也就是繼續完成交屋的任務。但於此同時你可以根據損害的程度向賣家進行要求賠償，或著是要求賣家在把這些損害修繕之後再把修繕的這筆費用作為尾款補清。

汪律師
對，所以這邊有一點很重要的，就是如果這個問題是很嚴重的，你沒有辦法享受這個房子，這個時候就要叫他讓你解約。比如這個買家告訴你這個賣家，對不起，你這個房事實上沒有辦法賣給我了，都已經燒成這個樣子了。所以我要求解約，這個時候你要把訂金還給我，因為這是合約的解除，我付的訂金你就不能留著了。我能不能跟你索賠？因為你害我等了這麼久沒有房子，合約上明文的規定，如果我要求解約，而且你也讓我解約還了訂金，我就沒有繼續索賠的權利。

主持人
所以買家只能拿回屬於自己曾經交過的那一部分訂金。

汪律師
沒錯，所以這邊你看到律師公會的合約，它所追求的或是所規範的這個買賣關係，是盡量的恢復買賣雙方到他們原始的立場。而不會讓任何有一方，有因為這個合約出狀況而產生另外的經濟效益的空間。

主持人
所以我們在簽訂這份合約的時候，對於剛才汪律師提到第4款。其實是應該讓你的律師對你的權利以及你的義務進行詳細的解釋。以免這一款在你適用的時候，你不知道怎麼樣來對自己進行應用或約束。

汪律師
在這一個環節的時候，有一個第三方扮演一個非常重要的角色。而這第三方扮演的重要的角色也常常是一個非常煩人的角色。因為他們的參與是必要的，可是他們又不太會參與這個程序。他們是誰？他們是保險公司，如果你的房子有受到損害，有的時候這些意外的損害，是保險公司賠償的範圍內。可是常常這些損害在發生的時候，已經是交屋非常迫切的時候了。保險公司請人出來作評估或是作報告或是決定他們是不是會理賠，都需要他的程序跟時間。常常明天就要交屋了。保險公司最快也要下個禮拜一才能派人出來，派來的人大概還要一個禮拜才能做出報告。作出報告之後還要一個禮拜保險公司才能夠審批，知道保險公司會不會認賠。

主持人
在這個時間最緊迫的時候，最有效的處理辦法應該是怎樣？延長交割時間？

汪律師
這是一個很好的問題，合約並不允許大家延長交割時間。這個合約反而明文規定，如果問題不是這麼嚴重你沒有權利延遲交割。你一定要如期交割。可是如果雙方都認為這個合理的延遲，會給大家一個比較明確的解決。這個時候就要靠你律師之間交涉的能力了。這邊有講到，如果你的損害的金額。譬如你的損害是小的，這個門框壞了，窗戶也打壞了，這幾個東西都需要修補。之前打壞的地毯的地方也需要作一些修補，甚至要請地毯清潔公司來清潔，以免有碎玻璃在裡面。這些小的損失，你說我們就決定大家扣五萬塊，買家說你就扣個五萬塊給我。我們解決了以後再給你這五萬塊。

汪律師
你說幾個門窗一塊地毯五萬塊，我整個房子才値35萬，不可能吧。我給你5仟塊扣著。
這個時候是不是講不清楚了，我要你扣5萬塊。你只讓我扣5仟塊，我覺得我沒有辦法住到一個安全的房子，我還要交屋。已經很不爽了，你還要叫我只扣5仟塊，萬一5仟塊解決不了問題怎麼辦？

主持人
所以這個時候就產生了糾紛。

汪律師
這個時候合約上是怎麼規定的，合約上是說大家必須要能夠同意這個損失的金額。或著是用保險公司同意給付的金額。這時候你就發現保險公司的耽擱是不是就很影響了。因為保險公司還沒看，所以他也不會知道他要賠多少？他也不知道會不會賠。這個時候有可能雙方是應該合理的往後交割，來避免這些損失，來避免這些爭執。如果有這方面的爭執的時候，我們也就需要透過律師之間的交涉還有保險公司之間的配合，來決定怎麼樣做才能讓買賣雙方，能夠得到一個比較完善的解決。

主持人
在房地產買賣的過程中，有一個標準版本的合同。汪律師一再強調這份精華中的精華，如果一旦你在地產交易的過程中遇到問題的時候，其實很大程度上你都能在這些密密麻麻的條款中找到你想要的答案。下面我們將談論合同的第6款，就是賣家擔保的項目。汪律師賣家擔保究竟有哪些項目是需要賣家來擔保的？

汪律師
賣家的擔保項目其實滿多的，他都名列在合約的第6條裡面。這裡頭簡單的我們快快的說過一些相關的，就是賣家需要提出一些擔保。就是他在賣給你的時候，也就是他簽約給你的時候，他還沒有得到任何的負面的消息，就是他需要解決的問題。譬如市政府沒寫信給他，或著是房客沒有要求他去修繕什麼東西。除此之外他要擔保他給你的配備在交屋的時候，是跟當初簽約的時候的狀況是一樣的。當然自然的產生的老舊現象是沒有辦法保障的，可是如果他當初賣給你的時候，整個房子都是有窗簾的，交屋的時候，他就不能夠把窗簾拿走。

汪律師
還有家裡的所有配備，就是電器的配備都必須是付清的。也就是他沒有跟人貸款欠款。沒有付清的情況。地稅，保險，電費，水費這些都是賣家必須要負擔到交屋當天。同時如果賣家有做任何的施工在他住在這個房子的時候，他要確保這些施工都是有合法向政府提出申請。如果他所做的裝潢是需要申請的項目，而且不但是申請了，一旦施工完畢以後還要跟市政府拿到相關許可的CCC來證明這個工作已經透過市政府檢查通過了。

主持人
汪律師有一個問題，如果沒有拿到CCC買家可不可以，以此為理由作為拒絕交屋的條件？

汪律師
這是一個很好的問題，在這個合約的細文裡頭有明確的規定。如果沒有拿到CCC的時候，這個合約並不能因此而解約，也不能夠因此來延緩交屋的狀況。唯一能做的是必須要要求賣家在一定的時間範圍內，或是在扣一部分錢的前提下。把CCC的問題解決。

主持人
所以很多聽眾朋友們其實都並不了解，在你買房子的過程中有兩個政府明文的批文。
一個就是房屋的建築許可證。另外還有一個是CCC就是你建築完工之後要檢查合格的證明。很多人在想賣房子的時候，突然發現自己沒有CCC，或著是買家在檢查的時候都不知道有這麼一個的情況。後來發現了問題已經為時已晚。所以我建議聽眾朋友們，在你交割房屋的時候。首先你了解一部分的訊息，再一個一定要找一個這方面比較精通的律師。或著是如果你的律師對您的問題得不到更加清楚的給你一個更加清楚的答案，您也可以撥打4756612讓我給您解釋一下，究竟你在房產交割的過程中，有哪些證書是必須具備的。

汪律師
對，大家也要特別注意的。在交屋的當下。就是我們現在講到賣家的擔保，很多都是交屋的當下他要做的一些確認。他在交屋當下所做的確認，並不代表你就可以作為買家不小心事先的做相關的檢查。所以譬如以有沒有拿到CCC這個證明來做舉例。如果你是買家你應該要在簽合約的時候，就已經透過查lin report來了解到這個房子有沒有lin 或著CCC欠缺的問題。所以你不能夠單方面的以賣家來做擔保，你反而應該主動的小心的來檢查這個問題，來確實如果你沒有申請lin report。我不知道為什麼原因你不想申請或是沒有申請。至少你也應該請你的律師或是你自己跟市政府聯繫了解這個房子有沒有CCC。

主持人
尤其是對於第一次買房子的這些買家，並不了解這些相關的規定。所以在你買房子之前，而不是你簽訂了合約之後去找律師，去諮詢律師的意見究竟你應該把什麼樣的條件放在這份標準的合約裡也是至關重要的。

汪律師
對，因為這是你人生中買賣最大的一次交易。就算你買賣了很多次，也不會希望有一次是買到一個特別多的問題或是特別多的責任。同樣的如果你是賣家，而你的買家已經無條件的買下了你的房子，而事後你跟買家卻發現這個房子沒有CCC，眼看著就要交屋了，你作為賣家有一定的責任要完成這個工程。這個時候你需要很小心的來決定，你能不能在很短的時間內或是在花有效的錢裡面來提供這個CCC的證書。
汪律師
因為我們知道有些漏水房的問題，有漏水房的問題你要拿到CCC，就不是去補申請一個證書的問題。可能要牽涉到很多錢，十幾萬二時幾萬甚至更高的時間跟金錢的成本，才能把CCC可能批得下來。所以如果你是賣家，你要碰到這樣的責任的時候，你需要很小心的跟你的律師研討，我現在到底應該怎麼做？也許有的時候在這個局面下寧可讓買家解約，還會比較容易解決你手上的問題。

主持人
還有在交割的過程中，有些修繕的情況。究竟應該誰來負責？比如賣掉的這個房子，在交割之前房客已經通知了屋主，有些需要進行修繕，並沒有進行修繕。這些修繕經濟上面的應該是由誰來負責？是買家還是賣家？

汪律師
這個時候譬如你買的房子是一個有房客的出租房，這個時候你接手之後可能發現，房客告訴你說:之前房東已經答應要幫我們把什麼什麼修好，不然我們就要搬出去。或是我們沒辦法住，或是有什麼其他的承諾。或是council已經寫信來說:你這邊什麼什麼樹特別的大，你一定要把他修剪好，不然會有危險。或是你的游泳池的圍牆已經過老舊，或是太矮需要做重新的花錢的工程。如果有任何的證明，在你跟他簽約之前。這個屋主已經知道他該做什麼卻沒有做。然後趕快把房子賣給你，這個時候屋主還是有責任。可是大家要注意一點，如果這個屋主在跟你簽約之後。無條件的把房子賣給你之後，在交屋之後才得到這些通知。這個時候就不是屋主的責任了。

主持人
所以時間上的界點，就是合同有沒有在unconditional也就是無條件。

汪律師
其實在合同上他的措辭是這樣的， unlimited warrant undertakes at the date of this agreement
所以是在簽約的時候。

主持人
所以是在簽約的日期是至關重要的，儘管你有五六七八個條件，你簽約的那一個unconditional date就是無條件的日期，也許可能在10天之後，但是你必須適用於10天之前的這個日子。

汪律師
所以這裡頭有一些東西比較需要法律上的解釋的。這也是為什麼我們在紐西蘭所有的買賣都要透過律師。律師不是在那邊幫你收錢交錢而已，律師在這裡在法律上幫你了解你的責任跟義務，也幫你爭取你的權利跟好處。

主持人
所以一個有經驗的律師會讓你明白，你的權利和義務是什麼。而且能夠正確的運用這些法律上的條款，達到來保護當事人的權利的義務。

汪律師
因為在這種糾紛發生的時候，常常大家是一種高度失望的狀況。因為本來都已經準備好要去接受一個這麼期待的買賣的，收錢的很高興，得到心房子的也很高興。可是一旦碰到這種有一些小問題發生的時候，或著是更糟的是大問題發生的時候。這個時候我們需要回到法條的面前，這個合約的法條是怎麼規定的。來做分析，正面的把它解決。這個時候有些比較情緒化的當事人就會說:都不一樣了，我什麼都不要了，我也不付錢了我訂金也不要了。這樣的做法不但是不符合合約的精神，而且沒有辦法幫你把問題解決，反而有可能讓你能夠面對衍生出來的官司的後果。

汪律師
這個時候衍生出來的官司，要的就不只是尾款了。很多人不知道如果你惡性的不去完成付款的買房的程序，最糟會發生什麼事情？最糟會發生的事情有幾種，如果你付了8萬的訂金，你是買一個80萬的房子，72萬塊你沒有付進去。因為交屋之前你發現賣主其實是你最討厭的人，或是發現那個地方其實跟你要的學區不一樣。或是更糟的是發現，你買的是你的配偶完全不喜歡的。這個時候你惡性的不去完成這個交易，賴皮放進了8萬之後，這個屋主如果是在一個下滑的市場，把房子賣了70萬，雖然它減少了自己的損失，因為他得到了70萬，可是這個時候在買不到他房子的情況下，你還需要負擔他這10萬的損失。再加上第二次的仲介費。再加上他的律師費。

主持人
所以由於你的不履行的行為，造成了賣家有一定的損失，這一部分損失是由不履行合約，或著是逃避避免履行合約的買家應該來承擔的。

汪律師
如果很不幸的這個賣家沒有賣掉，也沒有人用70萬幫他買走。這個時候他還可以因為他沒有辦法減少他的損失，他可以強制要求你一定要付尾款。這個時候你就是尾款加上利息加上罰金加上他的律師費。所以這樣子的法律上的後果都是相當大的後果。所以很多人不知道，以為在這裡這些合約是好聚好散，其實在這種買賣的合約裡是非常嚴肅的。沒有任何的談人情或是鄉親之情或著同情的空間。一旦在法律上有所閃失或是你有責任該進的未進，這個時候對方對你的主動權是相當殘酷的。

主持人
還有就是房屋的地稅和水費的問題，在這份標準的合同裡面也有適當的規定。

汪律師
對，這些地稅跟水費的問題當然就是律師在交割的時候，要幫你透過有關當局了解他們的地稅水費交到什麼地步，然後要確保所有預繳的多繳的要還給賣方，少繳的賣方要補齊，這些都會透過雙方的律師做完整的計算。

主持人
好，聽眾朋友們感謝您的收聽，希望我們的節目能讓您無憂無慮的購屋，安居樂業的在新西蘭生活。感謝您的收聽，再會。