金碧华庭初步定价方案金碧华庭初步定价方案

调查范围：主要在黄岐、盐步两地，分别选取了9个较具代表性的楼盘进行实地调查。（见下图）

一、市场调查情况分析
1、楼盘规模普遍不大；新推楼盘多集中在小高层 —— 金碧华庭二期正好迎合了这个发展趋势。
项目名称四季花城雍景豪园中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼
占地面积 （万㎡）5088128.52516106.60.5


è规模最大的四季花城和雍景豪园都分布于广州的近郊区，将其定位于广州的近郊盘更加合适；
è黄岐本地的楼盘以中小规模为主，一般不超过20万㎡；
è黄岐早期楼盘以多层为主，随着各楼盘自身可开发用地的逐渐稀小，小高层已逐渐成为主流；而在开发用地依然充裕的其他地段，仍是多层与小高层并举的局面。(见下表)
项目名称四季花城雍景豪园中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼
项目规模多层、小高层目前多层与小高层货量平均25栋带电梯小高层组成小高层单位10栋带电梯小高层早期以7—9层的住宅为主，近期也开始开发小高层电梯单位以8层住宅为主61栋7—8层住宅20座多层

2、在户型构成方面，以三房为主，大户型单位是当前市场主流，可见当地楼盘仍是以居住自用为主。
项目名称四季花城雍景豪园中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼
主力户型三房三房占55％三房占72％三房三房占46％三房二房三房三房占45％

3、在小区景观特色方面，普遍以“水”为主题做文章，同质化现象严重，多是室内人工湖，面积小，总体特色不明显，只有拥有真山真水的四季花城才是真正做出特色并得到消费者的普遍认可。

4、楼盘带装修已逐渐盛行，除少数楼盘外，大多数楼盘已带有装修，装修标准在400—500元／㎡，以精巧实用型装修为主，可见带装修确是此处房地产发展的一个趋势。

5、以中档物业为主，具有一定素质的楼盘均价普遍在2500—3500元／㎡范围内。
项目名称四季花城雍景豪园中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼
均价400035003000280033002800250028001700

6、客户来源主要集中在南海、广州两地。高端市场 —— 别墅，以南海本地买家居多。中端市场方面，即有广州买家，也有本地买家。而低端市场则主要以当地的外来打工人员为主。


二、项目市场价格定位
运用市场比较法进行项目售价测算：
1、参加估算的对象
选择项目周边的主要竞争对手参加本次售价测算，共选择了9个具较强可比性的项目，分别是：四季花城、雍景豪园、中南海晖园、珠江半岛花园、名雅花园、沙面新城、白天鹅花园、黄岐第一城、穗景楼。其中一些项目望江部分与不望江部分均价相差较大，根据本项目的具体情况，选择其不望江部分进行对比。
2、评估过程
项目名称金碧华庭四季花城雍景豪园中南海晖园珠江半岛花园名雅花园沙面新城白天鹅花园黄岐第一城穗景楼
装修评分   100    124    122     115         120        121     121     117       118    91
景观评分10012712211711912012011911887
交通评分10011712012111611511711611791
地段形象评分10012412112012112112212112291
污噪评分10012412211711912112011912089
规划评分10012212212011912212011911786
外配评分10012012111711411511511411589
间隔评分10012412112011912011511411586
品牌评分10012712412211912011711411589
物管评分10012212211711611711511411587
楼盘形象评分10012412212011912011711611786
合计110013551337130512981310129812831290974
修正率0.8120.8220.8430.8470.8400.8470.8580.8531.130
修正价格2433303327232450229126762311209723401973

待估房产与比较房产之间的修正率：
待估房产得分数
比较房产得分数
则有：
与四季花城的修正率＝1100/1355＝0.812
与雍景豪园的修正率＝1100/1337＝0.822
与中南海晖园的修正率＝1100/1305＝0.843
与珠江半岛花园的修正率＝1100/1298＝0.847
与名雅花园的修正率＝1100/1310＝0.840
与沙面新城的修正率＝1100/1298＝0.847
与白天鹅花园的修正率＝1100/1283＝0.858
与黄岐第一城的修正率＝1100/1290＝0.853
与穗景楼的修正率＝1100/974＝1.130

将比较房产的成交价格修正为待估房产价格：
与四季花城：4000*0.812＝3033 
与雍景豪园：3500*0.822＝2723 
与中南海晖园：3000*0.843＝2450 
与珠江半岛花园：2800*0.847＝2291
与名雅花园：3300*0.840＝2676 
与沙面新城：2800*0.847＝2311 
与白天鹅花园：2500*0.858＝2097 
与黄岐第一城：2800*0.853＝2340 
与穗景楼：1700*1.130＝1973

最后得出待估房产均价为：
3033+2723+2450+2291+2676+2311+2097+2340+1973 
9
＝ 2433元／㎡

根据以上评估，建议本项目的初步售价为：
2400元／㎡