文/一语成谶（扬州）
　　
　　2009年中国房市的火爆行情，得益于宽松的货币政策，这一点毫无疑问。但把问题看深一步，其实真正对房价推波助澜的是强烈的通胀预期。刚刚过去的一年中，人人都能够感觉到的通胀却只在年末才在CPI上有所体现，这得感谢中国的房市，因为房价是不计入CPI的，而2009年的中国房市吸纳了大量的资金流，如果这些资金不进入房市而进入了消费领域，那么通胀的形势将十分严峻。
　　
　　反过来看，如果2010年上半年房市陷入低潮，那么2009年投入、尚未进入实体经济的大量资金不再持续流向房市，则有可能加速通胀的形成。而显性通胀的形成则又会助长实物资产包括房产的投资。这应该是当前央行提高存款准备金率的重要原因。
　　
　　宽松的货币政策一般会导致两个结果，一是流通性增加，另一个是通货膨胀。流通性增加并不直接导致老百姓购房意愿的上升，而通货膨胀才是导致民众投资意愿抬头的根源。中国人理财渠道狭窄，研究存款准备金率上调对楼市的影响，必须同时考虑通货膨胀的预期是否随着准备金率的上升而下降。
　　
　　存款准备金，是金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。这些资金是风险准备金，不能够用于发放贷款的。存款准备金率是指中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例。上调准备金率的目的在于收缩信贷规模，降低金融风险；而当前形势下的主要目的则是：减少资金供应，避免对房价上行和通胀预期的火上浇油。
　　
　　从开发商的角度看，上调准备金率会给资金运转带来一定压力，但这种压力并没有大到不得不降价促销、回笼资金以求自保的地步。
　　
　　2010年的开发商和2008年的开发商已不可同日而语。我在去年的一篇分析文章中曾说过，“死过一回的开发商更懂得生命的重要，以销定产将是他们求生存求发展的基本法则”。事实也是这样，2009年大部分房地产企业的扩张处于合理水平。据中原地产分析师的数据（以10家标杆房地产企业为例），2009年用于购地的支出占销售收入的比例仅为52%，而2007年为98%。
　　
　　更重要的是，2009年开发商们的盆满砵盈让他们从根本上缓过气来，“不差钱”是今年开发商的主流。2008年底开发商们四处求贷、高息融资的情况今年不再出现。基于中国人买涨不买跌的心理，基于没有蜥蜴那种“断尾自保”的压力，上调存款准备金率对开发商的影响有限，开发商不会有太大自主降价的压力。
　　
　　有一点值得关注，2009年底开发商拿地的热情不减，新增了一批“地王”，这不仅表明开发商“不差钱”，而且表明开发商对来年或更长一段时间内的房地产市场持乐观态度。从短期内看，开发商确实不缺钱，但是，如果中央政府综合运用调控手段，重症下猛药，致使2010年上半年甚至更长的时间内国内房市进入观望期，而且又断绝开发商以销定产、持地观望的幻想的话，那么开发商将面临麻烦。
　　这种麻烦有三种转化可能，一是开发商退地给政府，二是开发商把地块和欠贷扔给银行，三是迅速开发并降价销售。可以预见，出现第一种、第二种情况的可能性会很大，而第三种情况几乎没有可能，因为开发商深知中国人买涨不买跌传统积习的根深蒂固。崩溃了的房市跟崩溃了的股市一样，是挡也挡不住的。
　　
　　2008年上半年，正是由于对宏观经济形势和房产形势的误判，才导致了中国房市在下半年落入冰点，也才有了后来全国自上而下的纷纷救市举措。希望目前的中央调控把握好力度和节奏，不要重蹈覆辙、矫枉过正，导致房市大起大落，这对谁都没有好处。
　　
　　从刚需型、改善型、投资型三类购房者的角度看，其需求在2009年已经得到较大程度的释放，在国家调控的决心面前，他们很快进入观望期，在2010年上半年出手购房的可能性将明显减小。随着时间的推移，调控政策的到位，自主积累的增加，楼市走向的渐明，通胀程度的确定，新一波行情可能在2010年10月至年底前后展开。
　　
　　如果各级政府对调控政策拿捏到位，不一收即死、一放就乱，做到适度适时适事，把握适当的信贷政策，大规模炒房将得到明显遏制，以家庭为单位的房产理财式投资仍将保持一定的规模，中国房市将进入稳定发展期。
　　
　　个人以为，从中国房市目前的情况看，再次出台调控措施的节奏应该降下来，根据房市的走向研究一些调控预案，做到内紧外松、松紧适度。调控的起始阶段可以力度大一些、节奏快一些，迅速传递信息、表明决心，一旦行情得到控制，则宜观望研判，根据通胀的走势，跟进一些必要的微调措施，不能急火攻心一棒打死，不然悔之已晚。只是这个度很难把握，通胀似乎在所难免，通胀转滞涨的可能性有所增加。
　　
　　2010年1月15日